Мы в соц. сетях:
Вконтакте Facebook Twitter

Нечеткая модель идентификации фаз на рынке недвижимости

Н. К. Максишко, В. О. Шаповалова

Рынок недвижимости как важный сегмент рынка рассмотрен с точки зрения гипотезы когерентного рынка, которая объединяет нелинейную детерминистическую модель и статистическую динамическую модель, а ее основное предположение состоит в том, что в динамике рынке присутствуют четыре фазы: случайного блуждания, неустойчивого перехода, хаотичного рынка и когерентного рынка. Информационную базу исследования динамики рынка составляет статистическая информация о средней цене квадратного метра недвижимости на вторичном рынке жилой недвижимости, а также производный от нее временной ряд доходностей недвижимости. В статье разработан метод идентификации фаз рынка недвижимости, основанный на использовании нечеткой модели. Общая схема метода состоит из трех блоков: I — содержит нечеткую модель идентификации фазы рынка недвижимости (обусловлена высоким уровнем неопределенности динамики цены на рынке, ее свойствами нелинейности, нестационарности и т.п.); II — верификация модели на базе сопоставления результатов идентификации данным экспертной оценки; III — предназначен для обучения модели (оптимизации параметров функций принадлежности, на основе которых осуществляется классификация). Для построения модели обоснован выбор входных (объясняющих) факторов модели, который заключается в выделении наиболее информативных признаков для классификации фаз. С этой целью проанализированы свойства динамики доходности недвижимости в фазах когерентного рынка, сформированы требования к количественным показателям. В результате избран количественные характеристики динамики, получено в результате применения статистического и комплексного фрактального анализа и характеризуют природу временного ряда, оценивают его глубину памяти, локальную устойчивость динамики и наличие оползней. Построена база знаний модели. Применение построенной модели позволит провести качественный анализ текущей ситуации на рынке недвижимого имущества, предоставить рекомендации по выбору релевантного инструментария прогнозирования.

Ключевые слова. Рынок недвижимости, динамика цены, гипотеза когерентного рынка, фаза случайного блуждания, фаза неустойчивого перехода, фаза хаотического рынка, фаза когерентности, нечеткое моделирование, комплексный фрактальный анализ.

Скачать статью